¿Vender el patrimonio o transformarlo en una renta temporal o perpetua a través del alquiler?

La alternativa del alquiler

Para los operadores y familias que han dedicado gran parte de su vida al negocio de su estación de servicio, les resulta más que un activo inmobiliario, una historia de su legado y esfuerzo que han transitado con orgullo de generación en generación. Sin embargo, llega un momento en la vida de todo empresario donde surge la necesidad de “dar un paso al costado” ya sea por un retiro legítimo tras décadas de esfuerzo, o por la búsqueda de nuevos rumbos, y en muchos casos sus hijos han decidido volcar su vocación hacia otros rumbos profesionales o han emigrado a otros países, y el dilema del retiro se vuelve central sobre la mesa familiar; ¿Vender el patrimonio o transformarlo en una renta temporal o perpetua a través del alquiler?

Ante este escenario, la primera reacción suele ser pensar en la venta definitiva del negocio. Pero para quienes sienten la estación como parte de su identidad, y no quieren desprenderse del inmueble, surge la alternativa del alquiler. Es aquí donde aparece la alternativa de discontinuar la gestión directa del negocio, pero conservar la propiedad, transformando la estación en una renta segura a través de un esquema de Alquiler y venta del Fondo de Comercio.

Como brokers especialista en el sector, analizamos a continuación las variables que garantizan un proceso un traspaso exitoso:

1. El Plazo del Contrato

Al configurar este tipo de operaciones, el plazo contractual bajo ningún concepto debería ser menor a los 10 años. Si el inquilino o nuevo operador entrante debe abonar un desembolso significativo en concepto de Fondo de Comercio y luego afrontar eventuales inversiones, un contrato de locación tradicional se vuelve comercialmente inviable el negocio. La explicación técnica de esta exigencia es de índole estrictamente financiera y de repago del capital invertido.

Un horizonte de una década es el estándar de mercado que garantiza la necesaria seguridad jurídica y previsibilidad de repago para el locatario, asegurando en simultáneo la estabilidad patrimonial pasiva del locador.

2. Precio y ajuste del canon locativo

A diferencia de un local comercial convencional, una estación de servicio no se tasa ni se alquila por sus metros cuadrados de superficie, sino exclusivamente por su capacidad histórica y proyectada de generar flujo de caja operativo.

El mercado suele aplicar un canon locativo situado en el orden del 30% del EBITDA mensual, sigla en inglés que responde al concepto técnico de Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), en español, es la Utilidad antes de Interés, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones, es decir la utilidad operativa neta real del negocio antes de impuestos.

Por ejemplo, si la utilidad operativa neta promedio de la EESS es de USD 20.000 al mes, un canon de alquiler técnicamente viable se ubicará en torno a los USD 6.000 mensuales.

Una vez acordado el precio inicial del canon, para que este valor no se licue por efectos inflacionarios, una forma común utilizada es transformarlo en litros de nafta, utilizando como divisor el precio básico libre de impuestos vigente el día de la firma del contrato. La cantidad de litros resultante se establece como el valor fijo del alquiler mensual, el cual se actualizará de forma automática acorde sus variaciones en la facturación del producto por la petrolera.

3. El Traspaso del Fondo de Comercio

El alquiler de las instalaciones físicas viene necesariamente indiviso de la transferencia temporal del Fondo de Comercio. Este componente intangible abarca no solo la utilidad del negocio, sino además otros aspectos como el peso de la Compañía Petrolera de Bandera en el mercado, vigencia del contrato de suministro, la clientela fidelizada de la boca, su posición competitiva en su trade área, su sustentabilidad comercial, entre otros.

Para valuar técnicamente este activo intangible, la metodología financiera aplicada convalida un multiplicador del orden de los 3 años de EBITDA anual, asociado a una TIR (Tasa Interna de Retorno) del proyecto de inversión del orden del 12-15% anual en dólares.

Siguiendo la hipótesis de una rentabilidad operativa de USD 20.000 mensuales (equivalentes a USD 240.000 anuales), el “valor base” del fondo de comercio sería del orden de los USD 700.000.

El Fundamento Técnico de una valorización del fondo de comercio

Ante la pregunta de por qué el mercado convalida un 30% de la utilidad operativa como precio del canon o alquiler mensual, o un multiplicador de 3 años de utilidad neta para valorizar el fondo de comercio, un análisis rápido indica que en 3 años el inquilino recupera la inversión, restándole un plazo de 7 años de contrato, este multiplicador viene asociado a un análisis cuantitativo del proyecto de inversión.

Al estructurar el modelo financiero proyectado al horizonte de 10 años del plazo del contrato, se toma el valor determinado del Fondo de Comercio como la inversión inicial y el Canon Locativo como gasto operativo del negocio. Al descontar este flujo histórico de fondos bajo a una tasa decosto de oportunidad y de riesgo razonable (tasa de descuento), el modelo financiero arroja con exactitud estos valores proporcionales para el fondo de comercio.

Son las variables estrictas requeridas para satisfacer las expectativas de Tasa Interna de Retorno (TIR) y Valor Actual Neto (VAN) que exigen los inversores del sector, garantizando que la operación sea financieramente saludable, sostenible y viable para ambas partes a lo largo de la vigencia del contrato.

4. Reinversiones requeridas a lo largo del contrato.

Cuando hablamos de Precio del Canon Base, calculado como un 30% de la utilidad operativa, el inversor sin duda analiza las inversiones que deberá afrontar durante la vigencia del contrato (exigencias de las petroleras de bandera, en adecuar la imagen y reformular las tiendas de conveniencia bajo sus estándares franquiciados, necesidad eventual del reemplazo de tanques y surtidores, inversiones en nuevas tecnologías, etc.), los cuales representan desembolsos de capital muy considerables.

Si las inversiones son inminentes en el corto plazo, para sostener la operación de la boca o para posibilitar la renovación del contrato de suministro con la petrolera, o si la antigüedad de los tanques o surtidores exige su reemplazo, o inclusive si de pronto surge la oportunidad de dualizar la boca anexando islas de GNC, será necesario sin duda una negociación entre las partes, para acordar un mecanismo de compensación de la inversión por parte del locatario.

Cualquiera sea la reforma edilicia y actualización de las instalaciones subterráneas capitaliza y valoriza el activo inmobiliario del locador al dejarle una propiedad remanente de mayor valor de mercado, el capital adelantado por el inquilino suele descontarse formalmente mediante modalidades de mutuo acuerdo contractual.

A modo de ejemplo, el locatario puede solicitar al propietario (locador) un esquema de gracia o descuento total de alquileres al comienzo, un esquema de crédito de amortización reconocido al cierre del contrato, un prorrateo mensual neto lineal deducido directamente del canon de alquiler.

5. El Pasivo Laboral Contingente

Al transferir temporalmente la operación de la boca de expendio, el nuevo locatario asume formalmente la continuidad de la dotación de empleados existente bajo las condiciones de la legislación laboral vigente y su convenio colectivo de trabajo.

Al mantener al personal con sus categorías, salarios y antigüedades vigentes, el operador entrante absorbe una contingencia económica eventual (un pasivo laboral latente por indemnizaciones o reestructuraciones). El costo económico exacto de dicha antigüedad acumulada se audita y calcula a la fecha de corte del traspaso y se deduce de forma directa del valor total pactado para el Fondo de Comercio.

En estaciones de servicio tradicionales con plantillas de personal de alta antigüedad, la magnitud de esta dotación laboral puede llegar a compensar de manera muy significativa el pago inicial de la llave.

6. Pasivos Ambientales y Deslinde

Bajo ningún concepto debería perfeccionarse una firma de contrato de locación sin un blindaje técnico respecto a la contaminación del suelo y las napas freáticas.

El propietario (locador) tiene la obligación de presentar el certificado vigente del certificado SASH que determine la hermeticidad total de los tanques, o eventualmente el correspondiente estudio de suelo en caso de contar con el mismo.

Lo aconsejable en estos casos es incorporar o anexar al contrato de locación un instrumento específico de deslinde civil y ambiental. El operador entrante responderá por cualquier derrame o contaminación que surja a partir de su toma de posesión, quedando el locador liberado frente a pasivos ambientales preexistentes.

Alquilar una estación de servicio no guarda ninguna relación con la firma de un contrato de locación inmobiliaria tradicional. Determinar el valor del fondo de comercio y el canon locativo, responde a un previo análisis financiero, comercial, laboral y ambiental donde se cruzan flujos de fondos descontados, plazos de amortización de inversiones, pasivos laborales acumulados y deslindes de responsabilidad civiles y ambientales.

— Por Ing. Oscar Bally

Director

OP Fuel Consulting

www.opfuelconsulting.com.ar

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