¿Cuánto cuesta comprar una estación de servicio en Argentina? El valor de un negocio que va mucho más allá de su formato.

Independientemente de su formato comercial, ya sea una estación de combustibles líquidos, dual con GNC o exclusivamente de GNC, no existe una relación directa ni proporcional entre el tipo de instalación y oferta y su valor de compraventa.

Una estación dual no necesariamente vale más que una dedicada exclusivamente a combustibles líquidos o GNC por contar con una mayor infraestructura. El factor determinante es su capacidad de generar rentabilidad sostenible, su potencial de crecimiento y ofrecer un rendimiento atractivo sobre el capital invertido.

El valor de una estación de servicio no depende tampoco de su ubicación, la superficie del terreno, las dimensiones de sus instalaciones ni de la bandera que representa ni guarda una relación directa con el costo de construcción, aun considerando la depreciación de sus edificaciones y equipamiento, sino fundamentalmente con su capacidad de generar rentabilidad como unidad económica en funcionamiento.

¿Qué valores se manejan en el mercado?

En las operaciones de compraventa, una de las referencias económicas utilizadas es el EBITDA anual, que representa el resultado operativo antes de intereses, impuestos sobre las ganancias, depreciaciones y amortizaciones.

En determinadas operaciones del sector, los valores de compraventa pueden alcanzar múltiplos de hasta ocho veces el EBITDA anual, particularmente cuando se trata de estaciones ubicadas estratégicamente “Prime Sites”, con instalaciones en buen estado que no requieren inversiones significativas en reemplazo de tanques y surtidores, modernización de la tienda, actualización de la imagen de bandera u otras adecuaciones necesarias para optimizar su operación. A ello se suman la vigencia de contratos comerciales favorables, una rentabilidad sostenible y perspectivas concretas de crecimiento, con oportunidades de incrementar los volúmenes de venta y mejorar los resultados operativos (upside).

El concepto de “Prime Site” se refiere a ubicaciones estratégicas que, por sus condiciones de accesibilidad, visibilidad, características del área de influencia comercial (trade area) y flujo de tránsito vehicular, contribuyen a sostener importantes volúmenes y potencian la facturación de la tienda y los servicios complementarios.

Solo a modo de ejemplos ilustrativos, sin ser los precios de mercado garantizados ni reemplazar el análisis individual de cada operación, para dimensionar los montos involucrados, una estación que genera un EBITDA sostenible de USD 15.000 mensuales, equivalente a USD 180.000 anuales, podría alcanzar un valoreconómico de referencia de entre USD 1 y 1,4 millones, sujeto a las inversiones adicionales que se requieran en reemplazo de tanques y surtidores, actualización de imagen y modernización de la tienda, entre otras.

En cambio, una estación que genera USD 30.000 mensuales de EBITDA podría alcanzar un valor de mas de usd 2.5 MM bajo el mismo criterio.

La cuestión central es que una estación exclusivamente de combustibles líquidos o solamente de GNC, puede valer más que una estación Dual, o una estación de servicio de menores dimensiones puede alcanzar un valor de mercado superior al de otra con mayor superficie, infraestructura y equipamiento, dependiendo fundamentalmente de su capacidad de generar rentabilidad.

Una estación de servicio no se tasa como un inmueble convencional

Una estación de servicio es una unidad de negocio integrada, cuyo valor combina un componente intrínseco, asociado a la ubicación del punto de venta, su accesibilidad, distancia de detección, flujo de tránsito, características de su área de influencia, sumado a la presencia de competidores cercanos con mayor capacidad de captación y penetración de la marca; y un componente extrínseco, determinado por sus instalaciones, equipamiento, propuesta comercial y capacidad de generar rentabilidad sostenible.

Uno de los errores que pueden presentarse en la valuación de estaciones de servicio consiste en aplicar exclusivamente criterios inmobiliarios y patrimoniales tradicionales.

Bajo este enfoque, se determina el valor del terreno, se adicionan las superficies construidas y semicubiertas, junto con el equipamiento —tanques, surtidores, compresores y demás instalaciones—, aplicando depreciaciones por antigüedad y estado de conservación, para finalmente incorporar un importe estimado en concepto de fondo de comercio.

Si bien el valor del inmueble, las construcciones y el equipamiento son elementos relevantes, este procedimiento, utilizado de manera aislada, no permite reflejar adecuadamente el valor económico de una estación en funcionamiento.

Todos estos activos forman parte de una unidad económica integrada, cuyo valor no surge de su simple sumatoria más un fondo de comercio arbitrariamente asignado, sino fundamentalmente de la capacidad del conjunto para generar rentabilidad sostenible, evitando duplicaciones en su valuación.

Las reinversiones pueden modificar sustancialmente el valor

La antigüedad y el estado de las instalaciones representan factores determinantes en cualquier operación de compraventa. El reemplazo de tanques, la renovación de surtidores, la actualización de compresores de GNC, al igual que las obligaciones de modernización establecidas en los contratos con las compañías petroleras, incluyendo eventuales remodelaciones de tiendas y actualización de la imagen de bandera requieren inversiones significativas que impactan de lleno en el flujo de fondos.

En este contexto, herramientas de evaluación económica como el Valor Actual Neto (VAN) permiten considerar el valor presente de los flujos de fondos futuros, incorporando las reinversiones y las variaciones esperadas de rentabilidad.

La tasa de descuento utilizada expresa el costo de oportunidad del capital y el riesgo asociado a la inversión. Una estación puede ser rentable y, sin embargo, no constituir una buena inversión si el precio solicitado resulta demasiado elevado en relación con los fondos que podrá generar.

La compra de sociedades y el pasivo laboral eventual

Otro aspecto relevante es la modalidad jurídica mediante la cual se concreta la compraventa.

Cuando la operación comprende la adquisición de las cuotas sociales o acciones de la sociedad explotadora, el comprador incorpora una estructura empresarial que puede incluir personal con muchos años de antigüedad, obligaciones contractuales y contingencias de distinta naturaleza.

En este contexto, el pasivo laboral eventual asociado a la dotación de empleados merece especial atención. Su magnitud puede resultar significativa en estaciones con personal de elevada antigüedad y debe ser considerada durante la negociación, junto con las restantes contingencias laborales, fiscales, comerciales y ambientales.

No se trata de considerar automáticamente las indemnizaciones potenciales

como deudas exigibles, sino de identificar los riesgos económicos que pueden acompañar la adquisición y acordar contractualmente su tratamiento.

¿Cuánto vale el terreno de una estación?

La superficie y ubicación de la parcela son relevantes, pero su valoración presenta particularidades que la diferencian de un inmueble convencional. Salvo situaciones específicas en las que la zonificación permita un desarrollo inmobiliario de elevada rentabilidad, la posibilidad de destinar el terreno a otro uso puede encontrarse fuertemente condicionada.El desmantelamiento del sistema de almacenamiento subterráneo de hidrocarburos (SASH), la extracción de tanques, las demoliciones y una eventual remediación ambiental pueden representar costos elevados, además de tiempos de ejecución e incertidumbres técnicas y regulatorias.

En numerosos casos, estos factores tornan económicamente poco atractiva la alternativa de liberar el terreno para un nuevo emprendimiento. Por ello, no corresponde equiparar automáticamente una parcela ocupada por una estación de servicio con un solar libre de instalaciones y disponible para desarrollo inmobiliario. La eventual valorización del terreno para otro destino debe analizarse como una alternativa económica específica, considerando todos los costos y riesgos asociados a su reconversión.

Comprar una estación es invertir en su rentabilidad futura

El mercado de compraventa de estaciones de servicio requiere una mirada que combine conocimientos comerciales, operativos, técnicos, contractuales y financieros.

La superficie del terreno, las instalaciones y el equipamiento son factores relevantes, pero no constituyen por sí solos una explicación suficiente del precio. La rentabilidad actual, el potencial de crecimiento, las necesidades de reinversión, las contingencias de la operación y el costo de oportunidad del capital terminan siendo determinantes.

En definitiva, una estación de servicio no vale necesariamente por lo que costó construirla, por sus metros cuadrados o por su formato comercial. Vale por su capacidad de generar rentabilidad futura y justificar económicamente el capital que un inversor está dispuesto a comprometer.

— Por Ing. Oscar Bally - Director

OP Fuel Consulting – Consultoría especializada en estaciones de servicio.